Saiba mais sobre o entendimento do STJ quanto ao patrimônio de afetação.

A recuperação judicial de incorporadoras imobiliárias tem sido um tema complexo nos tribunais brasileiros.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, manteve um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), impedindo o processamento conjunto da recuperação judicial de todas as empresas de um grupo, sem analisar as particularidades de cada uma.

O caso destacou a necessidade de uma abordagem cuidadosa e individualizada para cada empresa em situações de recuperação judicial.

O papel do incorporador imobiliário 🏘️

Para entender melhor a decisão, é crucial compreender o papel do incorporador imobiliário. Conforme definido pela Lei 4.591/64, o incorporador é a pessoa física ou jurídica que, mesmo não efetuando a construção, vende frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas em edificações a serem construídas. Essas incorporações são frequentemente realizadas por Sociedades de Propósito Específico (SPEs), criadas com objetivos restritos e prazos de existência determinados, visando compartilhar o risco financeiro de grandes projetos de engenharia.

Garantias para os compradores: patrimônio de afetação 🛡️

Uma dúvida comum refere-se à garantia para o comprador caso o incorporador venha a falir. A Lei 10.931/04 aborda essa preocupação ao instituir o patrimônio de afetação.

Esse mecanismo separa o terreno e os direitos vinculados do patrimônio particular do incorporador, criando um patrimônio independente que garante a conclusão da obra. O patrimônio de afetação responde por todas as obrigações fiscais e com fornecedores, proporcionando segurança adicional aos compradores.

Identificando imóveis com patrimônio de afetação 🔑

Para garantir essa segurança, é importante saber como identificar imóveis que possuem patrimônio de afetação.  O patrimônio de afetação é constituído por meio de termo elaborado entre o incorporador e titulares do terreno a qual será construída as unidades individualizadas, averbado em Cartório de Registro de Imóveis.

A sua extinção se dá por meio de averbação dos adquirentes, que após a construção, os direitos de domínio ou direitos de aquisição são averbados no mesmo Cartório de Registro de Imóveis.

Ressalta-se que estabelecer o regime de afetação é uma faculdade do incorporador, já que uma vez aderido, responderá por todas as obrigações vinculadas à construção, posto que o regime de afetação, protege o patrimônio destinado à incorporação. 

Patrimônio de afetação na recuperação judicial 🔍

Compreender o papel do patrimônio de afetação torna-se ainda mais crucial em situações de recuperação judicial. Em um caso recente, a 3ª Turma do STJ estabeleceu que o patrimônio de afetação deve continuar operando de forma independente.

Somente após esgotados os recursos desse patrimônio, os ativos remanescentes podem ser utilizados para pagar outras dívidas do incorporador. 

Essa decisão reforça que um eventual pedido de recuperação judicial não retira a proteção do regime de afetação, trazendo maior segurança jurídica ao adquirente da futura unidade e à empresa financiadora do empreendimento.

O que faz muito sentido, já que o patrimônio de afetação é independente e há uma separação dos bens do patrimônio geral do incorporador e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

A importância de um parceiro especializado 🤝

Dada a complexidade e as particularidades legais envolvidas no regime de afetação, contar com um parceiro especializado é essencial. Por isso, na CBRdoc oferecemos tecnologias e soluções que podem simplificar e garantir a segurança de todo o processo. 

Com expertise e ferramentas avançadas, um parceiro estratégico pode ajudar a navegar pelas exigências regulatórias e assegurar que todos os documentos e procedimentos estejam em conformidade, proporcionando tranquilidade e eficiência em diversas operações imobiliárias.

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