A lei nº 14.711/2023, conhecida como o Marco Legal Das Garantias, dispõe sobre o aprimoramento das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias e medidas extrajudiciais para a recuperação de crédito.

As inovações previstas pela lei, trazem novidades com relações às execuções extrajudiciais de créditos garantidos por hipoteca, execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores e o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, entre outras alterações, que dão maior segurança jurídica ao credor na recuperação do crédito e pode contribuir com a diminuição do risco de crédito no mercado.

O último relatório publicado pelo CNJ (Conselho Nacional de justiça), Justiça em Números de 2023[1], apresentam dados sobre os gargalos da execução, que hoje constituem no judiciário grande parte dos casos em trâmite e etapa de maior morosidade.

Em números, o Poder Judiciário contava com um acervo de 81 milhões de processos pendentes de baixa no final do ano de 2022, sendo que mais da metade desses processos (52,3%) se referia a fase de execução.

O cenário apresentado, é fruto do alto índice de inadimplemento no mercado de crédito, que com o advento da lei nº 14.711/2023 e o uso mais eficiente das garantias reais, tenderá a ampliar o acesso a um maior volume de crédito com garantias, o que possibilitará condições de financiamento bem mais favoráveis, seja com o alongamento de prazos ou na diminuição da taxa de juros na operação de crédito, e em um possível cenário de inadimplemento,  a chance do credor em executar medidas extrajudiciais para recuperação de crédito.

Com relação às inovações no que tange ao direito imobiliário, temos a constituição de alienação fiduciária superveniente, que é uma alternativa de constituição de garantia real sobre o imóvel já onerado, e do “recarregamento” de garantia existente com outras dívidas, dentro do limite da operação inicial em termos de valores e o prazo da garantia. Por exemplo, se o valor do imóvel vinculado à operação, for de R$ 500 mil e a dívida original for de R$ 250 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo com o mesmo credor no valor remanescente até o teto de R$ 250 mil.

Outra inovação da lei, é a figura do agente de garantias, que será escolhido pelo credor e atuará em nome próprio e em benefício dos credores na gestão e execução das garantias, inclusive em ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, validade e eficácia do ato jurídico do crédito garantido.

Garantia Imobiliária: Entenda a Importância e Como Funciona

Quanto à condução da execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, caso o devedor não pague a dívida, no todo ou parcialmente, o devedor ou terceiro hipotecante, regularmente constituídos serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para pagamento do débito no prazo de 15 (quinze) dias.

O não pagamento da dívida no prazo estabelecido, autoriza o procedimento da excussão[2] extrajudicial da garantia hipotecaria por meio de leilão público e o fato será averbado na matrícula do imóvel a pedido do credor.

Dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, contato da averbação do fato na matrícula, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico.  Concluído o procedimento e havendo lance vencedor, os autos do leilão e o processo de execução extrajudicial da hipoteca serão distribuídos ao tabelião de notas com circunscrição delegada que abranja o local do imóvel para lavratura de ata notarial de arrematação, que conterá os dados da intimação do devedor e do garantidor e dos autos do leilão e constituirá título hábil de transmissão da propriedade ao arrematante a ser registrado na matrícula do imóvel.

Se antes, existia uma certa insegurança até mesmo questionamentos sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial, confirmada pelo STF somente em 2021, hoje conseguimos vislumbrar um avanço com relação ao instituto, graças as inovações trazidas pela lei 14.711/2023.

Na multiplicidade de credores, no caso de haver concurso de credores na execução extrajudicial da garantia imobiliária, seja ele vinculado à Alienação Fiduciária e/ou hipoteca, e iniciada uma excussão da garantia, o oficial de registro de registro de imóveis intimará simultaneamente todos os credores concorrentes para se habilitarem no procedimento extrajudicial, elaborando quadro com os créditos e graus de prioridade conforme a antiguidade de cada crédito.

Destaca-se também, que com a promulgação da lei 14.711/2023, se tornou possível a busca e apreensão extrajudicial de bens móveis gravados com alienação fiduciária, medida que sem dúvida, se mostra mais atraente ao mercado automobilístico, por ser mais econômica e célere, uma vez que não se submeterá a ação do poder judiciário para apreensão desse tipo de bem.

Além dessas alterações, a lei dá mais poder aos cartórios de notas. Agora os tabeliães também podem, entre outras atividades: (i) certificar o implemento ou a frustração de condições e outros elementos negociais, exceto protesto de títulos; (ii) atuar como conciliador, mediador ou árbitro; e (iii) receber pagamento e depósitos-caução.

O tabelião poderá receber em pagamento ou consignação o preço de um negócio jurídico, repassando o montante ao beneficiário quando constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, atuando como agente intermediário desse tipo de operação. Ressalta-se, que o valor pago pela parte devedora constitui patrimônio em separado, e não responde por dívidas do tabelião por ser um patrimônio alheio a ele, atuando somente como administrador e intermediador, nesses tipos de situação.

Poderá o tabelião lavrar ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis, certificar o repasse de valores, bem como constatar a eficácia ou a resolução do negócio celebrado, podendo a ata elaborada constituir título registrável.

Resumidamente, essas foram algumas alterações trazidas pela lei 14.711/2023, conhecida como Marco Civil das Garantias que com as suas alterações, devem estimular o mercado de crédito com a redução de juros e modernizar as execuções das garantias, dando maior segurança ao ecossistema de crédito e financiamento no Brasil.

[1] https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2024/02/justica-em-numeros-2023-16022024.pdf (Pag. 143 a 156)

[2] [Jurídico] Ato de executar os bens dados em garantia pelo devedor.