A Comissão de Agricultura (CRA) do Senado Federal iniciou, em 2025, a avaliação oficial da Política Nacional de Reforma Agrária (PNRA), como parte da Resolução do Senado nº 44/2013, que determina a escolha anual de uma política pública para acompanhamento. O plano de trabalho, aprovado em abril e em execução desde maio, propõe audiências públicas, visitas técnicas a assentamentos e análise de documentos do Tribunal de Contas da União (TCU) e da Controladoria-Geral da União (CGU).

A iniciativa reacende o debate sobre a efetividade da política fundiária brasileira, em especial sua governança financeira, o uso de recursos públicos, os mecanismos de titulação de terras e o modelo de controle documental que sustenta a regularização. O setor financeiro acompanha de perto, especialmente no contexto de financiamentos agrícolas, garantias reais e compliance ambiental.

O olhar do setor financeiro: financiamentos agrícolas, garantias reais e compliance ambiental

A avaliação da Política Nacional de Reforma Agrária (PNRA) pela CRA tem despertado atenção não apenas de formuladores de políticas públicas, mas também de instituições do setor financeiro. Isso porque os processos de regularização fundiária estão diretamente ligados à concessão de crédito agrícola, ao uso de terras como garantia real e ao cumprimento de diretrizes de compliance socioambiental exigidas por grandes financiadores, especialmente em mercados internacionais.

De acordo com levantamento da Febraban (2024), cerca de 40% do crédito rural ofertado pelos cinco maiores bancos comerciais brasileiros depende de algum nível de comprovação fundiária.

Sem documentação válida como certidão de inteiro teor, CNDs atualizadas e matrícula regularizada, as garantias não são aceitas como lastro, o que reduz a disponibilidade de recursos em diversas regiões. O problema é ainda mais crítico em áreas sob influência de assentamentos rurais, onde a ausência de titulação definitiva é comum.

As exigências de compliance também vêm se intensificando. Em 2023, o BNDES condicionou novas linhas de financiamento agrícola à apresentação de comprovação de regularidade fundiária e ambiental. Bancos privados, por sua vez, passaram a incorporar checklists documentais mais detalhados nas análises de risco, exigindo não apenas certidões negativas, mas também comprovantes de georreferenciamento e adesão a programas de recuperação de passivos ambientais.

Entendo o contexto internacional

Instituições como o Banco Mundial e a IFC (International Finance Corporation) já aplicam diretrizes rígidas de diligência documental em projetos com interface fundiária. Programas de crédito climático e financiamento verde também exigem a comprovação da legalidade da ocupação das terras e de seu uso compatível com a legislação ambiental. Isso faz com que empresas brasileiras que atuam na cadeia agroindustrial precisem revisar suas bases documentais de forma preventiva.

Um estudo do Climate Bonds Initiative apontou que, em 2024, apenas 12% dos projetos agrícolas brasileiros avaliados para títulos verdes apresentaram documentação fundiária completa e rastreável. Esse dado demonstra o quanto o tema se tornou um gargalo não apenas para pequenos produtores, mas também para grupos empresariais interessados em acessar funding com taxas mais competitivas.

Com a reestruturação da PNRA e a possível reformulação de regras para titulação e acompanhamento dos assentamentos, abre-se a possibilidade de avanço no cruzamento de dados entre órgãos públicos e bancos — especialmente se integrados a soluções privadas como a da CBRdoc. A rastreabilidade da documentação e a automação de trilhas podem reduzir prazos, aumentar a segurança jurídica e destravar bilhões em crédito ainda represado por insegurança documental.

Riscos e gargalos apontados pela CGU e TCU

Auditorias recentes revelam falhas críticas nos assentamentos rurais: presença de lotes vagos, beneficiários sem acesso à assistência técnica, infraestrutura precária e ausência de titulação definitiva. Além disso, foram identificados indícios de desvio de recursos, ausência de rastreabilidade e falta de interoperabilidade entre os sistemas federais e estaduais de controle fundiário.

Esses fatores não só comprometem os objetivos sociais do programa, como também criam um cenário de insegurança jurídica que afasta financiadores privados e impede a conversão eficiente de terras regularizadas em ativos bancáveis. Em média, menos de 20% dos assentados brasileiros possuem título definitivo da terra, o que inviabiliza o acesso a crédito rural com garantia real, segundo levantamento do próprio Incra (2024).

Caso de regularização fundiária como ativo financeiro

Estudos da FAO e do Banco Mundial apontam que programas de reforma agrária e regularização fundiária bem-sucedidos conseguem ampliar o acesso ao crédito e atrair investimentos quando vinculados a sistemas de documentação robustos, interoperáveis e auditáveis. No Peru, o projeto de regularização rural estruturado com base em tecnologia de blockchain permitiu reduzir em 60% o tempo médio de emissão de títulos e aumentar em 40% a inclusão bancária dos pequenos produtores.

Na Colômbia, o uso de cadastros georreferenciados e certidões digitais reduziu conflitos e aumentou a eficiência do sistema tributário rural. No Brasil, a ausência de integração entre cartórios, Incra e prefeituras gera redundância, sobreposição de informações e insegurança cartorial — um entrave para operações financeiras lastreadas em imóveis rurais.

Desafios para empresas: titulação, crédito e compliance

Empresas do agronegócio, incorporadoras, fundos imobiliários e agentes financeiros enfrentam riscos operacionais crescentes em função da baixa qualidade documental nas operações com terras em assentamentos ou com passivos fundiários. A ausência de certidões atualizadas, inconsistência entre registros e falhas na trilha documental são fatores que geram glosas, impedem registro de garantias ou até anulam negócios.

📌 O que está em jogo:

A falta de certidões como as listadas — inteiro teor, ônus da ação, distribuição judicial, certidões fiscais (CNDs estaduais e municipais), trabalhistas (CNDT, CEAT) e de registro societário — compromete a capacidade de uma empresa de comprovar:

• Titularidade e situação legal do imóvel rural;

• Regularidade fiscal e trabalhista perante o Estado;

• Ausência de pendências judiciais relevantes;

• Capacidade de assumir contratos, captar crédito ou registrar garantias reais.

💸 Por que isso afeta o setor financeiro?

Instituições financeiras exigem uma trilha documental robusta e atualizada para liberar financiamentos agrícolas ou validar garantias. A ausência de qualquer uma dessas certidões pode:

• Impedir a liberação de crédito rural pelo BNDES;

• Bloquear registro de garantias em cartório;

• Levar à glosa de benefícios públicos ou à exclusão de programas como subvenções agrícolas, financiamento verde ou de inovação tecnológica.

🌱 Impacto estratégico

No cenário da revisão da Política Nacional de Reforma Agrária, esses documentos passam a ser ainda mais centrais para destravar o crédito, mitigar riscos de passivos ocultos e aumentar a bancarização de produtores assentados ou em transição fundiária.

Oportunidades para beneficiários diretos

Do ponto de vista dos beneficiários da reforma agrária, a estruturação documental é a chave para acessar crédito rural, participar de programas de regularização fundiária, solicitar subvenções agrícolas e registrar atividades produtivas. A emissão de documentos básicos — como certidão de nascimento, casamento, titularidade fundiária e negativa de débitos — ainda é um gargalo em muitos assentamentos.

A digitalização desses processos e a possibilidade de emissão assistida desses documentos geram impacto direto na qualidade de vida e na autonomia financeira das famílias assentadas. Com a reformulação da PNRA, há expectativa de novos fluxos digitais, integração com plataformas como o Gov.br e apoio de entidades privadas especializadas.

Como a CBRdoc pode apoiar esse novo ciclo de regularização

A CBRdoc atua como parceira estratégica na gestão documental de operações fundiárias e agroindustriais, apoiando empresas e cooperativas na emissão, organização e rastreamento de certidões críticas. Entre os serviços oferecidos estão:

• Monitoramento de validade e vencimento de documentos fiscais e judiciais;
• Organização de dossiês fundiários completos com certidões cartoriais e tributárias;
• Apoio à regularização documental para acesso a crédito agrícola e habilitação em programas governamentais;
• Estruturação de trilhas documentais para M&A, auditorias fundiárias e projetos de compensação ambiental.

Além disso, a CBRdoc contribui com o setor público e entidades do terceiro setor em projetos de digitalização, validação e emissão remota de documentos, podendo apoiar a própria execução da nova fase da PNRA.

Com o reposicionamento do debate sobre a reforma agrária no Brasil, abre-se uma janela de oportunidade para reestruturar o ecossistema documental do campo. Empresas que atuam de forma preventiva e integrada com parceiros confiáveis como a CBRdoc estarão mais preparadas para acessar crédito, cumprir exigências legais e garantir segurança jurídica nas suas operações de médio e longo prazo.

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