Um marco transformador para o mercado imobiliário. A tão aguardada reforma tributária finalmente está saindo do papel e promete trazer mudanças profundas para os modelos de negócios.  Com o novo IVA dual substituindo tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS, as empresas do setor enfrentam uma oportunidade única de repensar suas estratégias e, quem sabe, assumir uma posição de destaque no mercado.

Este artigo não é apenas mais uma análise. 

Ele é um convite para refletir, planejar e, acima de tudo, agir. Vamos juntos entender como sua empresa pode não apenas navegar por esse novo cenário, mas prosperar nele.

O futuro da tributação no setor imobiliário

Tributação é sempre um tema sensível, não é? Ela impacta preços, margens de lucro e até mesmo a forma como conduzimos os negócios. No mercado imobiliário, isso não é diferente. Operações como compra, venda e locação de imóveis sempre enfrentaram uma carga tributária considerável, mas, ao menos, existia um certo grau de previsibilidade.

Agora, com o IVA dual entrando em cena, o cenário muda drasticamente. Esse novo modelo unifica tributos federais, estaduais e municipais, criando duas categorias principais:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): tributo de competência federal;
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): tributo estadual e municipal.

Embora simplifique a estrutura tributária, ele traz desafios. Por exemplo, enquanto a alíquota atual do PIS e Cofins varia entre 3,65% e 9,25%, o IVA dual terá uma alíquota estimada em 26,5%.

Para o setor imobiliário, há uma redução de 40% nessa carga, resultando em uma alíquota efetiva de 15,9% sobre o lucro. Além disso, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que varia entre 2% e 5% dependendo do município, continua em vigor, elevando os custos das transações.

Novas regras: o que muda com o IVA Dual?

Aqui está a boa notícia: o mercado imobiliário tem uma capacidade inata de adaptação. Afinal, trabalhar com imóveis é, antes de mais nada, trabalhar com possibilidades. Com a reforma, será introduzido o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, que unifica:

• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): tributo federal;
• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): de competência estadual e municipal.

Impactos diretos no Mercado Imobiliário

• Operações de vendas e locações de imóveis passarão a ser tributadas sob novas regras;
• A alíquota efetiva para transações imobiliárias será reduzida em 40%, resultando em 15,9% sobre o lucro.
• Imóveis residenciais novos contarão com um redutor social de R$ 100 mil, aliviando a carga tributária para imóveis populares.

Agora vamos falar de futuro. Toda mudança traz oportunidade para quem sabe onde procurar. E no caso da reforma tributária, elas estão nas entrelinhas. Vamos destrinchar isso:

Oportunidades da reforma fiscal para o mercado imobiliário

1. Incentivos para imóveis populares

Se você trabalha com empreendimentos residenciais novos, há algo positivo no horizonte: um redutor social de até R$ 100 mil no valor tributável para imóveis populares. Isso pode significar um estímulo importante para o mercado de habitação social, ampliando a base de compradores e tornando projetos nesse segmento mais viáveis.

2. Locação e arrendamento menos impactados

Empresas que trabalham com locação e arrendamento terão uma redução de 60% nas alíquotas de IBS e CBS, resultando em uma carga efetiva de 11,19%. Em outras palavras, enquanto a venda de imóveis enfrenta tributos mais altos, o mercado de aluguel pode ganhar força.

3. Crédito tributário e eficiência operacional

Se bem gerenciado, o sistema de créditos tributários do IVA dual pode ser uma ferramenta valiosa. Você poderá compensar impostos pagos em etapas anteriores da cadeia, especialmente em materiais e serviços adquiridos para suas operações. Isso requer um planejamento financeiro sólido, mas pode reduzir sua carga efetiva.

Ou seja, apesar dos desafios, a reforma pode trazer benefícios:

• Redução da cumulatividade tributária;
• Possibilidade de compensar créditos fiscais sobre materiais e serviços adquiridos;
• Incentivos fiscais para imóveis populares, ampliando o mercado.

Desafios operacionais para o setor imobiliário em 2025

A adaptação ao IVA dual exigirá mudanças significativas nos processos internos. Empresas precisarão:

• Atualizar seus sistemas tributários para lidar com créditos fiscais não cumulativos;
• Capacitar equipes para compreender e operar sob o novo regime;
• Investir em tecnologia para rastrear e gerenciar créditos de IBS e CBS.

Como liderar no cenário?

Você já ouviu a expressão “em tempos de mudança, quem se adapta primeiro lidera”? Esse é o momento. Aqui estão algumas ações que podem colocar sua empresa na frente da concorrência:

O foco em locação e empreendimentos populares pode ser estratégico, dado o alívio fiscal nessas áreas. Considere reavaliar seu portfólio e identificar oportunidades de diversificação.

Essa mudança não é só sobre impostos; é sobre como você gerencia suas operações financeiras. Invista em sistemas que automatizem a apuração de créditos e acompanhem o fluxo de tributos.

Seu time precisa entender o novo modelo como ninguém. Treinamento é fundamental para que cada departamento – do jurídico ao comercial – saiba lidar com as mudanças.

O que ainda não foi explicado?

Se você chegou até aqui, talvez ainda tenha algumas dúvidas. Vamos esclarecer:

• Quando as mudanças entram em vigor?

A reforma será implementada gradualmente, com uma fase de transição até 2026.

• Imóveis comerciais serão mais afetados que os residenciais?

Sim, dado que não há redutores significativos para imóveis comerciais.

• E os pequenos investidores?

Investidores que trabalham com locações podem se beneficiar das alíquotas reduzidas, mas precisam ficar atentos ao impacto nos custos operacionais.

• As operações de locação também serão afetadas?

Sim. Operações de locação, cessão onerosa e arrendamento terão redução de 60% nas alíquotas de IBS e CBS, resultando em uma alíquota efetiva de 11,19%.

• A reforma aumentará os custos para o setor imobiliário?

Depende. Empresas focadas em imóveis populares poderão ter um impacto menor devido ao redutor social. No entanto, operações envolvendo imóveis de alto padrão podem sofrer aumento de carga tributária.

A reforma tributária é um desafio, mas também uma oportunidade de reavaliar estratégias e fortalecer sua posição no mercado. As empresas que começarem a se preparar agora estarão um passo à frente quando as mudanças se consolidarem.

Realize análises tributárias detalhadas

• Avalie os impactos da nova carga tributária em cada etapa das suas operações;
• Identifique oportunidades de crédito tributário.

Reforce o planejamento fiscal

• Reestruture contratos para incluir cláusulas de proteção contra variações tributárias;
• Revise sua precificação para incorporar eventuais aumentos de custos.

O que 2025 reserva para o mercado Imobiliário?

A reforma tributária traz mudanças profundas que exigem atenção redobrada das empresas do setor imobiliário. Embora os desafios sejam grandes, a adaptação proativa permitirá que as organizações mitiguem impactos negativos e aproveitem as novas oportunidades do mercado.

Com planejamento estratégico, investimentos em tecnologia e uma abordagem consultiva, sua empresa pode se posicionar à frente da concorrência nesse novo cenário fiscal.

 

Como a CBRdoc pode ajudar?

Na CBRdoc, entendemos que cada transição é única. Nossa missão é ajudar empresas como a sua a navegar essas mudanças com confiança, oferecendo soluções eficientes para todos os aspectos de compliance e documentação.

Se precisar de ajuda para transformar desafios em vantagens competitivas, estamos aqui para você.

Para mitigar os impactos da reforma e aproveitar suas oportunidades, as empresas devem adotar uma abordagem estratégica. Confira as principais recomendações:

Além de soluções específicas para dar suporte às suas operações  

• Obtenção rápida dos documentos e prazos eficientes: certidões de registro de imóveis, comprovantes de regularidade fiscal e insumos para análises em operações imobiliárias.
• Coleta e verificação de documentos: certidões negativas, escrituras, contratos de compra e venda, e registros de propriedade. Além disso, pode verificar a autenticidade e validade desses documentos.
• Conformidade legal: garantia de que todos os documentos estejam em conformidade com as exigências legais e regulamentares, evitando problemas futuros e assegurando que a transação seja feita de acordo com a legislação vigente.
• Centralização da gestão de documentos: a empresa pode agilizar o processo de transação imobiliária, reduzindo o tempo necessário para a conclusão da negociação.
• Redução de riscos: verificando a autenticidade e a validade dos documentos, a empresa pode reduzir os riscos de fraudes e disputas legais, proporcionando maior segurança para todas as partes envolvidas.
• Organização e armazenamento: manter um sistema organizado e seguro para armazenar todos os documentos relacionados à transação imobiliária, facilitando o acesso futuro e a gestão documental.
• Intermediação com órgãos Públicos: interação facilitada com cartórios, prefeituras, e outros órgãos públicos para obtenção de documentos, registros e certidões necessários para a conclusão da transação.